Pemilikan Harta Tanah Bersama di Malaysia: Hak, Risiko dan Pertikaian

Pemilikan harta tanah bersama adalah susunan biasa di Malaysia, terutamanya di kalangan pasangan suami isteri, ahli keluarga dan rakan niaga yang membeli harta tanah bersama. Walau bagaimanapun, ramai pemilik bersama tidak menyedari perbezaan undang-undang antara bentuk pemilikan bersama yang berbeza dan risiko serta pertikaian potensi yang boleh timbul. Dua bentuk utama pemilikan bersama dalam undang-undang Malaysia ialah penyewaan bersama dan penyewaan am, dan pilihan antara keduanya mempunyai implikasi yang ketara untuk hak kemandirian, keupayaan untuk melupuskan bahagian anda dan penyelesaian pertikaian. Panduan ini menerangkan perbezaan utama dan pilihan undang-undang yang tersedia untuk pemilik bersama.

Penyewaan Bersama vs Penyewaan Am

Perbezaan antara penyewaan bersama dan penyewaan am adalah asas:

• Penyewaan bersama: Pemilik bersama memegang harta tanah bersama sebagai satu unit, dengan setiap pemilik mempunyai bahagian yang tidak dibahagi dalam seluruh harta tanah. Ciri utama penyewaan bersama ialah hak kemandirian (jus accrescendi), bermakna apabila seorang penyewa bersama meninggal dunia, bahagian mereka secara automatik berpindah kepada penyewa bersama yang masih hidup mengikut operasi undang-undang, tanpa meng apa yang dinyatakan dalam wasiat si mati. Bahagian si mati tidak membentuk sebahagian daripada harta pusakanya untuk tujuan pengedaran.
• Penyewaan am: Setiap pemilik bersama memegang bahagian yang berbeza dan berasingan dalam harta tanah, yang mungkin sama atau tidak sama. Tiada hak kemandirian, bermakna setiap penyewa am boleh melupuskan bahagian mereka melalui wasiat atau, jika mereka meninggal intestat, bahagian mereka berpindah kepada waris mereka di bawah Distribution Act 1958. Setiap penyewa am secara berkesan memiliki bahagian mereka secara bebas daripada yang lain.

Bagaimana Menentukan Bentuk Pemilikan

Bentuk pemilikan bersama biasanya ditentukan oleh perkataan dalam dokumen geran (untuk harta tanah dengan geran individu) atau SPA (untuk harta tanah yang masih dipegang di bawah geran induk). Apabila dokumen menyatakan bahawa harta tanah dipegang "sebagai penyewa bersama" atau tidak menyatakan bahagian setiap pemilik, penyewaan bersama diandaikan. Apabila dokumen menyatakan bahagian (contohnya, "sebagai penyewa am dalam bahagian yang sama" atau "dalam perkadaran 60:40"), penyewaan am dicipta. Adalah penting untuk memastikan bentuk pemilikan yang betul dinyatakan pada masa pembelian, kerana menukar bentuk pemilikan bersama selepas perolehan memerlukan pemindahan dan mungkin tertakluk kepada duti setem.

Hak Pemilik Bersama

Tanpa meng bentuk pemilikan bersama, setiap pemilik bersama mempunyai hak berikut:

• Hak untuk menduduki: Setiap pemilik bersama berhak menduduki dan menikmati seluruh harta tanah, bukan hanya bahagian mereka.
• Hak kepada pendapatan: Jika harta tanah menghasilkan pendapatan sewa, setiap pemilik bersama berhak mendapat bahagian berperkadaran mereka.
• Hak untuk pembahagian: Mana-mana pemilik bersama boleh memohon ke mahkamah untuk perintah membahagikan harta tanah, membahagikannya kepada bahagian berasingan atau mengarahkan jualan harta tanah dan pembahagian hasil.
• Hak untuk sumbangan: Pemilik bersama umumnya dijangka menyumbang kepada kos penyelenggaraan harta tanah, termasuk ansuran pinjaman, quit rent, taksiran dan insurans, berkadaran dengan bahagian mereka.

Pertikaian Biasa Antara Pemilik Bersama

Pemilikan harta tanah bersama boleh menimbulkan pelbagai pertikaian, termasuk:

• Kegagalan menyumbang kepada perbelanjaan: Seorang pemilik bersama enggan membayar bahagian mereka daripada gadai janji, kos penyelenggaraan atau cukai.
• Perselisihan mengenai jualan: Seorang pemilik bersama ingin menjual harta tanah manakala yang lain ingin mengekalkannya.
• Pertikaian pendapatan sewa: Seorang pemilik bersama mengutip sewa tetapi tidak berkongsi dengan pemilik bersama yang lain.
• Pendudukan tanpa kebenaran: Seorang pemilik bersama membenarkan pihak ketiga menduduki harta tanah tanpa persetujuan yang lain.
• Pertikaian selepas kematian: Perselisihan antara pemilik bersama yang masih hidup dan waris si mati mengenai hak kemandirian.

Menyelesaikan Pertikaian Pemilikan Bersama

Pertikaian pemilikan bersama boleh diselesaikan melalui rundingan, pengantaraan atau prosiding mahkamah. Remedi mahkamah yang paling biasa ialah perintah jualan di bawah Seksyen 148 National Land Code 1965, yang membolehkan mahkamah mengarahkan jualan harta tanah dan pembahagian hasil antara pemilik bersama. Mahkamah juga boleh mengarahkan harta tanah dibahagikan secara fizikal jika ini praktikal. Dalam amalan, jualan melalui lelongan awam atau perjanjian persendirian adalah hasil yang paling biasa. Pasukan undang-undang harta tanah di Messrs S K Song kerap mengendalikan pertikaian pemilikan bersama dan boleh menasihatkan pendekatan terbaik.

Pemisahan Penyewaan Bersama

Penyewaan bersama boleh dipisahkan (ditukar kepada penyewaan am) oleh mana-mana penyewa bersama secara sepihak. Pemisahan boleh dilakukan melalui notis bertulis kepada penyewa bersama yang lain, melalui persetujuan bersama atau melalui perintah mahkamah. Selepas penyewaan bersama dipisahkan, hak kemandirian tidak lagi terpakai dan setiap penyewa am boleh melupuskan bahagian mereka secara bebas. Pemisahan sering digunakan dalam konteks perceraian atau perpecahan hubungan untuk memastikan bahagian setiap pihak berpindah kepada waris yang dipilih berbanding secara automatik kepada pemilik bersama yang lain.

Bagaimana Messrs S K Song Boleh Membantu

Pasukan undang-undang harta tanah di Messrs S K Song menasihatkan mengenai semua aspek pemilikan harta tanah bersama, termasuk pembelian harta tanah sebagai pemilik bersama, pemisahan penyewaan bersama, perjanjian pemilikan bersama dan penyelesaian pertikaian. Sama ada anda sedang mempertimbangkan untuk membeli harta tanah dengan rakan kongsi atau terlibat dalam pertikaian pemilikan bersama, hubungi pejabat Johor Bahru kami untuk nasihat undang-undang pakar.