Soalan Lazim Undang-undang Hartanah Malaysia

Apakah Perjanjian Jual Beli (SPA) dan adakah ia wajib?

Perjanjian Jual Beli adalah dokumen undang-undang utama yang menggubal pemindahan hartanah daripada penjual kepada pembeli. Untuk hartanah perumahan, Housing Development (Control and Licensing) Act 1966 menetapkan borang SPA standard (Jadual G untuk hartanah mendarat, Jadual H untuk hartanah strata) yang mesti digunakan oleh pemaju. Borang statutori ini melindungi pembeli dengan memasukkan peruntukan wajib mengenai tarikh penyerahan, tempoh liabiliti kecacatan, dan pencapaian kemajuan. Untuk transaksi sub-jualan (pasaran sekunder), SPA dirundingkan antara pihak-pihak dan biasanya disediakan oleh peguam pembeli. Adalah penting untuk mendapatkan peguam menyemak SPA sebelum menandatangan, kerana ia menggubal hak dan kewajipan anda sepanjang transaksi.

Bagaimana duti setem dikira ke atas transaksi hartanah?

Duti setem ke atas pemindahan hartanah dikenakan di bawah Stamp Act 1949 pada skala progresif. Untuk hartanah bernilai sehingga RM100,000, kadarnya ialah 1%. Untuk RM100,001 hingga RM500,000, kadarnya ialah 2%. Untuk RM500,001 hingga RM1,000,000, kadarnya ialah 3%. Untuk jumlah melebihi RM1,000,000, kadarnya ialah 4%. Pembeli kali pertama yang membeli hartanah perumahan berharga RM500,000 atau kurang layak mendapat pengecualian duti setem penuh ke atas instrumen pemindahan, manakala hartanah berharga antara RM500,001 dan RM1,000,000 menerima pengecualian separa. Pengecualian ini tertakluk kepada perubahan dasar kerajaan dan pengumuman belanjawan secara berkala.

Apakah Memorandum Pemindahan (MOT)?

Memorandum Pemindahan, juga dikenali sebagai Borang 14A di bawah National Land Code 1965, adalah borang yang ditetapkan yang digunakan untuk memindahkan pemilikan tanah daripada satu pihak ke pihak yang lain. Ia mesti dilaksanakan oleh kedua-dua pemindah dan penerima dan didaftarkan di Pejabat Tanah atau Pendaftar yang berkaitan untuk melaksanakan pemindahan hakmilik sah. Untuk hartanah strata, pemindahan didaftarkan di Pejabat Tanah selepas tajuk strata dikeluarkan. Sehingga MOT didaftarkan, pembeli memegang kepentingan ekuiti tetapi bukan hakmilik sah. Proses pendaftaran melibatkan pembayaran duti setem dan yuran pendaftaran.

Apakah pelepasan caj dan siapa yang mengurusinya?

Apabila hartanah telah dicaj (digadaikan) kepada bank atau institusi kewangan, pelepasan caj diperlukan untuk membebaskan hartanah daripada caj tersebut selepas pembayaran balik pinjaman sepenuhnya. Peguam peminjam menyediakan Borang 16N (Memorandum Pelepasan) dan mengemukakannya bersama-sama dengan hakmilik tanah asal kepada peguam pihak yang mengenakan caj untuk dilaksanakan. Pelepasan yang telah dilaksanakan kemudiannya didaftarkan di Pejabat Tanah. Sehingga pelepasan didaftarkan, caj kekal pada hakmilik. Dalam transaksi sub-jualan, peguam penjual biasanya menguruskan pelepasan serentak dengan pemindahan untuk memastikan hakmilih bersih diserahkan kepada pembeli.

Apakah tajuk strata dan mengapa ia penting?

Tajuk strata dikeluarkan di bawah Strata Titles Act 1985 untuk unit individu dalam pembangunan bangunan tinggi atau mendarat strata. Ia memberikan pemilikan sah berasingan bagi satu parcel (unit) bersama-sama dengan bahagian berkadar dalam harta bersama. Sehingga tajuk strata dikeluarkan, pemaju memegang tajuk induk dan kepentingan pembeli individu dicerminkan melalui SPA dan dokumen caj. Tajuk strata membolehkan pemilik menjual, menggadaikan atau memindahkan unit secara berasingan. Strata Management Act 2013 menggubal pengurusan dan penyelenggaraan pembangunan strata, termasuk pembentukan Perbadanan Pengurusan dan Badan Pengurusan Bersama.

Apakah proses membeli hartanah daripada pemaju?

Di bawah Housing Development Act, pembeli menandatangani SPA statutori dan membayar harga pembelian secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan, mengikut Jadual Ketiga. Akaun pemaju perumahan (HDA) dikekalkan oleh bank untuk menyimpan bayaran pembeli, yang hanya boleh dikeluarkan oleh pemaju berdasarkan persijilan arkitek mengenai pencapaian kemajuan. Selepas siap dan penyerahan kosong, pemaju mesti memohon Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC). Pembeli kemudian mengambil alih dan pemaju dikehendaki memohon tajuk strata dalam tempoh yang ditetapkan. Tempoh liabiliti kecacatan selama 24 bulan dari penyerahan kosong melindungi pembeli daripada kecacatan pembinaan.

Bolehkah warga asing membeli hartanah di Johor Bahru?

Ya, tertakluk kepada sekatan. Di bawah garis panduan Unit Perancang Ekonomi (EPU) dan dasar negeri Johor, warga asing boleh membeli jenis hartanah tertentu di Malaysia. Harga pembelian minimum untuk warga asing berbeza mengikut negeri; di Johor, ia secara amnya RM1,000,000 untuk hartanah mendarat. Warga asing tidak dibenarkan membeli lot simpanan Bumiputera, tanah simpanan Melayu, atau hartanah yang bernilai di bawah tahap negeri tanpa kelulusan khas. Hartanah strata (kondominium dan apartmen) di atas tahap minimum secara amnya lebih mudah diakses oleh pembeli asing. Pembeli asing mesti mendapatkan persetujuan kuasa negeri, yang menambah masa kepada transaksi. Peguam hartanah kami kerap membantu pembeli asing, termasuk pelabur Singapura, dalam mengemudi keperluan ini.

Apakah perbezaan antara hartanah pegangan bebas dan pegangan pajakan?

Hartanah pegangan bebas dipegang selama-lamanya tanpa had masa pemilikan. Hartanah pegangan pajakan diberikan untuk tempoh tetap, biasanya 99 tahun atau 60 tahun, seperti yang dinyatakan dalam dokumen hakmilik. Apabila pajakan tamat, hartanah kembali kepada kuasa negeri melainkan pembaharuan diberikan di bawah Seksyen 73 National Land Code 1965. Pembaharuan pajakan adalah budi bicara dan memerlukan pembayaran premium. Hartanah pegangan pajakan cenderung dinilai lebih rendah daripada hartanah pegangan bebas yang setara dan mungkin lebih sukar untuk dibiayai apabila tempoh pajakan menendek. Perbezaan ini menjejaskan nilai pelaburan jangka panjang dan perlu dipertimbangkan apabila membeli hartanah.

Apakah yuran peguam untuk transaksi hartanah?

Yuran peguam bagi transaksi hartaneh ditadbir oleh Perintah Remunerasi Peguam (SRO). Untuk jual beli hartanah, yuran dikira pada skala gelongsor berdasarkan harga pembelian, bermula dari 1% untuk RM500,000 pertama, berkurangan secara progresif untuk nilai yang lebih tinggi. SRO menetapkan yuran minimum dan peguam tidak boleh mengenakan bayaran di bawah skala yang ditetapkan. Yuran untuk penyediaan dokumen pinjaman, pelepasan caj, dan kerja sampingan lain dikira secara berasingan. Di bawah SRO, kedua-dua pembeli dan penjual mesti diwakili secara berasingan untuk mengelakkan konflik kepentingan. Sentiasa sahkan yuran undang-undang terlebih dahulu dengan peguam anda sebelum menggunakan perkhidmatan mereka.

Apakah yang berlaku jika pemaju meninggalkan projek?

Projek perumahan terbengkalai diatur di bawah Housing Development (Control and Licensing) Act 1966. Pengawal Perumahan boleh membatalkan lesen pemaju dan firma perakaunan yang menguruskan akaun HDA dikehendaki melaporkan ketidakteraturan. Jabatan Perumahan Negara mengekalkan senarai projek terbengkalai dan memudahkan pemulihan melalui pemaju baharu atau liquidator. Pembeli juga boleh mendapatkan pampasan melalui Tribunal Pembeli Rumah untuk tuntutan sehingga RM50,000, atau melalui prosiding mahkamah. Kerajaan telah menubuhkan pelbagai mekanisme penyelamatan, termasuk penubuhan kenderaan tujuan khas untuk menghidupkan semula projek terbengkalai. Pembeli harus mengesahkan lesen dan rekod prestasi pemaju sebelum komited kepada pembelian.