Soalan Lazim Pemerolehan Tanah Johor

Apakah Land Acquisition Act 1960?

Land Acquisition Act 1960 (LAA) adalah statut persekutuan utama yang menggubal pemerolehan tanah secara wajib oleh kerajaan di Semenanjung Malaysia. Ia memperuntukkan Kuasa Negeri untuk memperoleh sebarang tanah yang diperlukan untuk mana-mana tujuan awam, oleh mana-mana orang atau perbadanan untuk mana-mana tujuan yang bermanfaat kepada pembangunan ekonomi Malaysia, atau untuk tujuan perlombongan atau tujuan perumahan, pertanian, komersial, perindustrian atau rekreasi. LAA menetapkan prosedur untuk pemerolehan, penilaian pampasan, dan hak pemilik tanah untuk membantah dan menerima pampasan yang adil.

Bilakah kerajaan boleh memperoleh tanah persendirian?

Di bawah Seksyen 3 LAA, Kuasa Negeri boleh memperoleh tanah untuk tiga kategori tujuan yang luas: tujuan awam (seperti jalan raya, sekolah, hospital dan kemudahan kerajaan), pembangunan ekonomi yang bermanfaat kepada Malaysia, dan tujuan yang dinyatakan dalam Jadual Pertama (termasuk perlombongan, pembangunan perumahan, pertanian, komersial, perindustrian dan rekreasi). Takrifan tujuan awam telah ditafsirkan secara luas oleh mahkamah Malaysia. Di Johor, aktiviti pemerolehan tanah yang ketara didorong oleh projek infrastruktur, pembinaan lebuh raya (seperti EDL dan RTS Link), dan koridor pembangunan Iskandar Malaysia.

Bagaimana pampasan dinilai?

Di bawah Jadual Pertama LAA, pampasan dinilai berdasarkan beberapa kepala yang ditetapkan. Asas utama ialah nilai pasaran tanah pada tarikh notis warta. Kepala pampasan tambahan termasuk nilai bangunan dan penambahbaikan lain di atas tanah, kerosakan pemisahan (pengurangan nilai tanah yang dikekalkan disebabkan oleh pemerolehan), pampasan gangguan (untuk gangguan perniagaan atau pendudukan), dan kos penempatan semula yang berkenaan. LAA juga memperuntukkan pembayaran solatium (jumlah tambahan) di mana pemerolehan tidak melibatkan keseluruhan pegangan pemegang tanah. Pampasan mesti dinilai tanpa mengambil kira sebarang kenaikan atau penurunan nilai yang disebabkan oleh tujuan tanah tersebut diperolehi.

Apakah proses bantahan?

Selepas Pemungut Hasil Tanah menjalankan siasatan rasmi dan menentukan pampasan, pemilik tanah menerima anugerah bertulis. Jika pemilik tanah tidak berpuas hati dengan pampasan yang ditawarkan, mereka boleh membantah di bawah Seksyen 37 LAA. Bantahan mesti dibuat secara bertulis kepada Pemungut dalam tempoh enam minggu dari tarikh anugerah. Pemungut kemudian merujuk perkara tersebut kepada mahkamah. Adalah penting untuk diperhatikan bahawa tempoh bantahan dikuatkuasakan secara ketat; kegagalan membantah dalam tempoh yang ditetapkan boleh memusnahkan hak untuk mencabar pampasan. Pemilik tanah harus mendapatkan nasihat undang-undang sebaik sahaja menerima notis pemerolehan untuk memastikan hak mereka dilindungi dalam jangka masa yang berkaitan.

Apakah yang berlaku pada rujukan mahkamah?

Apabila pemilik tanah membantah anugerah Pemungut, perkara dirujuk kepada Mahkamah Tinggi di bawah Seksyen 39 LAA. Mahkamah menjalankan perbicaraan di mana kedua-dua pemilik tanah dan kerajaan membentangkan bukti dan hujah mengenai kuantum pampasan. Laporan penilaian daripada penilai berdaftar biasanya menjadi bukti utama. Mahkamah boleh mengesahkan, menambah atau mengurangkan pampasan yang dianugerahkan oleh Pemungut. Kedua-dua pihak boleh memanggil saksi pakar, termasuk penilai, juruukur dan perancang bandar, untuk menyokong kedudukan masing-masing. Keputusan mahkamah boleh dirayukan ke Mahkamah Rayuan dan, dengan kebenaran, ke Mahkamah Persekutuan.

Bolehkah saya mencabar pemerolehan itu sendiri?

Skop untuk mencabar pemerolehan itu sendiri (berbanding dengan kuantum pampasan) adalah terhad. Mahkamah Malaysia secara amnya telah menetapkan bahawa keputusan Kuasa Negeri mengenai sama ada sesuatu tujuan merupakan tujuan awam tidak boleh dibicarakan, mengikuti keputusan Majlis Privi dalam Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd v Majlis Perbandaran Petaling Jaya. Walau bagaimanapun, cabaran boleh dibuat atas dasar prosedur, seperti kegagalan mematuhi keperluan LAA (contohnya, notis warta yang rosak, kegagalan menjalankan siasatan yang sempurna, atau pemerolehan untuk tujuan tersembunyi). Kajian semula kehakiman mungkin tersedia apabila terdapat penyalahgunaan kuasa yang jelas atau ketidakpatuhan terhadap prosedur statutori.

Apakah peringkat-peringkat proses pemerolehan?

Proses pemerolehan melibatkan beberapa peringkat. Pertama, notis di bawah Seksyen 4 LAA diwartakan, mengisytiharkan niat kerajaan untuk memperoleh tanah tersebut. Pelan yang menunjukkan tanah yang akan diperolehi diterbitkan. Pemungut kemudian mengadakan siasatan rasmi di bawah Seksyen 8 untuk menentukan keluasan tanah dan orang-orang yang berkepentingan. Selepas siasatan, Pemungut membuat anugerah pampasan di bawah Seksyen 12. Anugerah disampaikan kepada pemilik tanah, yang boleh menerima atau membantah. Jika pemilik tanah membantah, perkara dirujuk kepada mahkamah. Setelah pampasan ditentukan (atau jika tiada bantahan dibuat), Pemungut mengambil alih tanah secara rasmi. Seluruh proses mungkin mengambil masa antara beberapa bulan hingga beberapa tahun bergantung kepada sama ada pampasan dipertikaikan.

Berapa lama masa untuk menerima pampasan?

LAA mengkehendaki pampasan dibayar sebelum Pemungut mengambil alih tanah, atau dalam masa yang munasabah selepas itu. Dalam amalan, kerajaan biasanya membayar pampasan yang dianugerahkan oleh Pemungut ke dalam mahkamah atau terus kepada pemilik tanah. Apabila pemilik tanah telah membantah dan perkara berada di hadapan mahkamah, Pemungut boleh membayar jumlah yang dianugerahkan ke dalam mahkamah sementara menunggu keputusan rujukan. Pemilik tanah boleh memohon untuk mengeluarkan jumlah ini tanpa menjejaskan tuntutan mereka untuk pampasan yang lebih tinggi. Pampasan tambahan yang diperintahkan oleh mahkamah boleh dibayar selepas penentuan mahkamah. Faedah boleh dianugerahkan atas sebarang perbezaan antara anugerah Pemungut dan penentuan mahkamah.

Perlukah saya peguam untuk pemerolehan tanah?

Walaupun anda boleh mewakili diri sendiri, mengupah peguam yang berpengalaman dalam pemerolehan tanah sangat digalakkan. Proses ini melibatkan isu penilaian dan undang-undang yang kompleks, had masa yang ketat untuk bantahan, dan sumber kerajaan di pihak yang satu lagi. Peguam boleh melibatkan penilai berdaftar untuk menyediakan laporan penilaian bebas, memfailkan dan menghujahkan bantahan di mahkamah, memeriksa balik saksi kerajaan, dan memastikan semua kepala pampasan dituntut dengan sempurna. Di Messrs S K Song, peguam pemerolehan tanah kami telah membantu ramai pemilik tanah di Johor memperoleh pampasan yang jauh lebih tinggi daripada yang pada mulanya ditawarkan oleh Pemungut.

Apakah yang berlaku kepada penyewa dan penghuni tanah yang diperolehi?

Di bawah LAA, orang yang mempunyai kepentingan dalam tanah berhak menerima pampasan. Ini termasuk pemilik berdaftar, lessee, penyewa, dan orang yang mempunyai hak adat atau ekuiti. Penyewa dengan pajakan atau perjanjian sewa yang berdaftar boleh menuntut pampasan untuk baki tempoh sewa mereka, nilai penambahbaikan yang dibuat ke atas tanah, gangguan perniagaan mereka, dan kos penempatan semula. Siasatan Pemungut di bawah Seksyen 8 dikehendaki untuk menentukan semua orang yang mempunyai kepentingan dalam tanah. Penyewa dan penghuni harus memastikan kepentingan mereka diwakili dengan sempurna pada siasatan untuk melindungi hak mereka terhadap pampasan.