马来西亚土地强制征收：政府权力与您的权利

马来西亚政府有权根据 Land Acquisition Act 1960 为公共用途强制征收私人土地。当政府需要为高速公路、铁路、学校、医院及其他公共发展项目征用土地时，便会行使此项权力。虽然政府的征收权力广泛，但业主拥有重要的法律权利，包括获得充分补偿的权利及在法院质疑征收的权利。本指南将解释马来西亚的强制征收程序、补偿原则及受影响业主可用的法律救济。

强制征收的法律依据

Land Acquisition Act 1960（LAA）是西马土地强制征收的主要法规。根据 LAA，州政府可为任何公共用途征收任何土地、为对马来西亚经济发展有益的目的由任何人或公司征收，或为采矿、住宅、农业、商业、工业或康乐用途征收。「公共用途」的定义广泛，马来西亚法院一般倾向于对征收当局作宽松解释。

征收程序

强制征收程序涉及多个阶段：

第一阶段：通知及进入

征收当局根据 LAA 第4条发出通知，确定拟征收的土地并授权人员进入土地进行测量、标示及估值。业主有权获得拟征收的通知。

第二阶段：声明及图则

根据第8条，州政府作出正式声明，确认该土地为公共用途所需。显示拟征收土地精确边界的图则制成后存放在土地局。

第三阶段：调查及裁定

土地行政官根据第12条进行调查，确定应付业主的补偿。业主（或其律师）有权出席调查、呈交证据及就补偿金额作出陈词。土地行政官随后作出裁定，指明补偿金额。若业主对裁定不满，可提出异议。

第四阶段：付款及接管

裁定作出后，征收当局必须在接管土地前向业主支付补偿。若业主拒绝接受补偿，当局可将款项存入法院并接管土地。

补偿原则

根据 LAA 的第一附表，补偿按以下原则评估：

• 市场价值：在第8条声明公布之日，土地在公开市场上可获取的价格。
• 分割补偿：因征收分割导致其余土地价值减少的补偿。
• 损害补偿：因征收对其余土地造成不利影响的补偿。
• 干扰补偿：因搬迁产生的成本及不便的补偿，包括搬迁费用、营业利润损失及适应新址的费用。

市场价值是补偿的主要组成部分，参考可比销售、土地的潜在用途及当时市场状况确定。业主有权获得土地在公开市场上可实现的最高价值的补偿。

质疑征收或补偿

对土地行政官裁定的补偿不满的业主，可根据 LAA 第36条向高等法院提出覆核。法院将重新审理估值证据并确定适当的补偿。业主亦可基于程序理由质疑征收的合法性，例如未遵循规定的通知程序或出于恶意。然而，质疑征收必要性通常较为困难，因为法院认为政府对公共用途的认定除非出于恶意，否则不容质疑。

受影响业主的实务建议

若您的土地面临强制征收，建议采取以下步骤：

• 收到拟征收通知后，立即聘请有土地征收经验的律师
• 委托注册估值师进行独立估值，确定土地的真实市场价值
• 与律师一同出席土地行政官的调查，呈交支持更高补偿的证据
• 若裁定不满意，在规定期限内向高等法院提交覆核申请
• 收集所有损失的证据，包括营业损失、搬迁费用及对其余土地价值的影响

Messrs S K Song 如何提供协助

Messrs S K Song 的土地征收团队在新山及柔佛各地代表业主处理强制征收案件方面拥有丰富经验。我们出席土地行政官调查、委托独立估值并向高等法院提出覆核，确保客户获得公平及充分的补偿。若您的土地正被征收，请联系我们预约咨询。