土地征收常见问题柔佛

什么是《Land Acquisition Act 1960》？

《Land Acquisition Act 1960》（LAA）是管辖马来西亚半岛政府强制征收土地的主要联邦法规。它授权州政府为任何公共目的、为任何对马来西亚经济发展有益的目的而需要的任何个人或法人，或为采矿或住宅、农业、商业、工业或娱乐目的征收任何土地。LAA规定了征收程序、补偿评估以及地主异议和获得公平补偿的权利。

政府何时可以征收私人土地？

根据LAA第3条，州政府可以征收土地的三大类目的：公共目的（如道路、学校、医院和政府设施）、对马来西亚经济发展有益的经济开发以及第一附表中规定的目的（包括采矿、住宅、农业、商业、工业和娱乐开发）。公共目的的定义已被马来西亚法院作广义解释。在柔佛，重大的土地征收活动由基础设施项目、公路建设（如EDL和RTS Link）以及Iskandar Malaysia发展走廊推动。

补偿如何评估？

根据LAA的第一附表，补偿基于数个规定的项目进行评估。主要依据是宪报通知之日的土地市场价值。额外的补偿项目包括土地上建筑物和其他改良物的价值、分割损害（因征收导致保留土地价值减少）、干扰补偿（因商业或居住用途中断）以及适用的搬迁费用。LAA还规定在征收不涉及土地持有人全部持有物的情况下支付solatium（额外金额）。补偿的评估不得考虑因征收目的而导致的增值或减值。

异议程序是什么？

在土地收入征收官进行正式调查并确定补偿后，地主会收到书面裁决。如果地主对所提供的补偿不满意，可根据LAA第37条提出异议。异议必须在裁决送达后六周内以书面形式向征收官提出。征收官随后将事项提交法院。需要注意的是，异议期严格执行；未在规定时间内提出异议可能丧失质疑补偿的权利。地主应在收到征收通知后尽快寻求法律建议，以确保其权利在相关时限内得到保护。

法院提审时会发生什么？

当地主对征收官的裁决提出异议时，事项根据LAA第39条提交高等法院。法院进行聆讯，地主和政府双方就补偿金额提交证据和论点。注册估价师的估值报告通常是主要证据。法院可确认、增加或减少征收官裁定的补偿。双方可传唤专家证人，包括估价师、测量师和城市规划师，以支持各自的立场。法院的决定可上诉至上诉庭，经许可后可上诉至联邦法院。

我可以质疑征收本身吗？

质疑征收本身（而非补偿金额）的范围是有限的。马来西亚法院通常认为州政府关于某目的是否构成公共目的的决定不受司法审查，遵循枢密院在Sri Lempah Enterprise Sdn Bhd v Majlis Perbandaran Petaling Jaya案中的判决。但是，可以基于程序理由提出质疑，例如未遵守LAA的要求（例如有瑕疵的宪报通知、未进行适当调查或为不当目的征收）。在明显存在滥用权力或不遵守法定程序的情况下，可能可以申请司法复核。

征收程序的各个阶段是什么？

征收程序涉及多个阶段。首先，根据LAA第4条在宪报上发布通知，宣布政府征收土地的意向。公布显示将被征收土地的图纸。征收官随后根据第8条进行正式调查，确定土地范围和相关利益人。调查后，征收官根据第12条作出补偿裁决。裁决送达地主，地主可以接受或提出异议。如果地主提出异议，事项提交法院。补偿确定后（或未提出异议），征收官正式接管土地。整个过程可能需要数月到数年不等，取决于补偿是否受到争议。

获得补偿需要多长时间？

LAA要求补偿在征收官接管土地之前支付，或在此之后的合理时间内支付。在实践中，政府通常将征收官裁定的补偿金存入法院或直接支付给地主。当地主已提出异议且事项在法院审理时，征收官可将裁定金额存入法院等待提审结果。地主可申请提取此金额而不影响其获得更高补偿的申索。法院裁定的额外补偿在法院判决后支付。法院可就征收官裁决与法院判决之间的差额判给利息。

土地征收需要聘请律师吗？

虽然可以自行代理，但强烈建议聘请有土地征收经验的律师。该过程涉及复杂的估值和法律问题、严格的异议时限以及对方的政府资源。律师可以聘请注册估价师准备独立估值报告、在法院提出和论证异议、交叉质询政府证人，并确保所有补偿项目被妥善申索。在Messrs S K Song，我们的土地征收律师已帮助柔佛众多地主获得比征收官初始提供的显著更高的补偿。

被征收土地的租户和占有人怎么办？

根据LAA，对土地有利益关系的人有权获得补偿。这包括注册业主、承租人、租户和拥有习惯法或衡平法权益的人。拥有注册租赁或租赁协议的租户可就租赁未到期部分的价值、对土地所作改良物的价值、对其业务的干扰和搬迁费用申请补偿。征收官根据第8条的调查须确定所有在土地上有利益关系的人。租户和占有人应确保其利益在调查中得到妥善代理以保护其获得补偿的权利。